離婚にあたって財産分与を行う際、最も問題になりやすい財産の一つが不動産です。
自宅の住宅ローンがまだ残っているが、どうすればよいか
頭金は自分の親が出してくれたのに、半分取られてしまうのか
オーバーローンの場合は財産分与できないのか
など、不動産をめぐる疑問は多岐にわたります。
不動産は預貯金と異なり、物理的に分割することが困難です。そのため、評価の方法、住宅ローンの処理、特有財産（親からの援助金や婚姻前の貯蓄からの頭金）の扱い、具体的な分与方法（売却・現物取得・代償金）など、検討すべき論点が非常に多くなります。
本記事では、財産分与において不動産がある場合の実務上の取扱いについて、不動産の評価方法から具体的な分与の進め方まで、体系的に解説します。
南池袋法律事務所代表。離婚・親族・慰謝料請求に関するご相談に対応し、離婚交渉、調停、訴訟のほか、
養育費、親権・監護権、親子交流、財産分与、不貞慰謝料など幅広い問題を取り扱っています。離婚を決意された方はもちろん、
まだ迷っている方や、別居中・離婚後のお悩みを抱える方にも、一人ひとりの状況に応じた解決方針をわかりやすくご案内しています。
弁護士への相談は敷居が高いと感じられるかもしれませんが、不安や疑問がある段階からでもお気軽にご相談ください。
目次
財産分与における不動産の基本
不動産が財産分与の対象になる場合
財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産を、離婚の際に清算する制度です（民法768条）。婚姻期間中に取得した不動産は、名義がどちらか一方であっても、原則として財産分与の対象となります。
典型的には、婚姻後に夫婦の収入やローンで購入した自宅マンションや一戸建てがこれに当たります。夫の単独名義であっても、妻が家事や育児を担うことで夫の収入獲得に貢献していたのであれば、その不動産は夫婦の共有財産として財産分与の対象になります。
対象にならない不動産（特有財産）
これに対して、婚姻前に一方の配偶者が取得した不動産は、その者の特有財産であり、原則として財産分与の対象にはなりません。ただし、婚姻前に取得した不動産であっても、婚姻後もローンを支払い続けていた場合には、「当事者双方がその婚姻中に維持した財産」（民法768条3項）として、婚姻後から基準日までに返済した部分が財産分与の対象となります。
また、相続や贈与で取得した不動産も特有財産ですが、後述するとおり、特有財産を頭金に充てて不動産を購入した場合の処理は複雑になります。
基準日
財産分与の対象財産を確定する基準日は、原則として別居日です。別居日時点における不動産の有無や住宅ローンの残額が基準になります。ただし、評価額については、分与時（口頭弁論終結時や審判時）の時価で評価するのが原則です。
不動産の評価方法
分与時の時価評価が原則
不動産は分与時の時価で評価するのが原則です。時価の判定方法にはいくつかの方法がありますが、財産分与の実務では、不動産業者の簡易査定によることが多いとされています。
不動産業者による簡易査定
最も一般的な評価方法は、不動産仲介業者による簡易査定です。
できれば、当事者双方が2、3社の査定を依頼するとよいとされています。
実務的には、当事者が提出した不動産業者の査定書をもって評価額を算定しています。各社の査定額が異なるときは、平均値で合意することもあれば、互いに持ち寄った価格の中間値とする方法など、様々な方法があります。
公的資料から算出する方法
路線価等から土地の時価を算出する方法もあります。各公的土地価格と取引の実勢価格の関係は、公示価格を坪100万円とした場合、おおむね以下のとおりです。実勢価格は公示価格の1.1倍から1.2倍程度、路線価は公示価格の約0.8倍、固定資産税評価額は公示価格の約0.7倍とされています。
ただし、この算出方法はあまり使用されません。
鑑定が必要な場合
価格合意ができないときでも、鑑定は義務的ではなく、裁判官が裁量で価格を決めることもあります。ただし、価格合意ができないときは、事案によっては鑑定が必要となることもあります。
住宅ローンがある場合の処理
不動産の評価からローン残額を控除する
住宅ローンが残っている場合、不動産の評価額から住宅ローンの残額を控除した金額が、財産分与における不動産の価値となります。例えば、自宅マンションの時価が3,000万円で住宅ローンの残額が1,000万円であれば、不動産の正味の価値は2,000万円となり、これを2分の1ルールに基づいて分与することになります。
被担保債権が住宅ローンの場合は、不動産の時価をそのまま資産の部に計上し、被担保債権をそのまま負債の部に計上することになります。オーバーローンの場合でも、価値ゼロとするのではなく、不動産と負債をそのまま計上しているのが実務の運用です。
債務と通算する財産
住宅ローンは、婚姻生活維持のための債務はもちろん、資産形成のための債務も、全ての財産と通算されます。その取得した財産のみと通算されるわけではありません。ただし、不動産の場合は次項で説明するオーバーローンの問題が生じることがあります。
オーバーローンの場合の取扱い
オーバーローンとは
不動産の時価よりも住宅ローンの残額が上回っている状態をオーバーローンといいます。
例えば、自宅の時価が2,000万円であるのに対し、住宅ローンの残額が3,000万円である場合がこれに当たります。
通算説と非通算説
オーバーローンの不動産について、他の財産と通算して計算するかどうかについては、通算説と非通算説があります。
通算説は、住宅ローンも債務であるとして、一律通算するという立場です。例えば、夫の唯一の財産が住宅で2,000万円のオーバーローン、妻が1,000万円の預金を持っている場合、通算説では妻は夫に1,000万円を分与することになります。
非通算説は、オーバーローン物件は価値ゼロと考え、その不動産もローンも財産分与の計算に入れないとする立場です。上記の例では、妻は夫に500万円だけ分与することになります。
また、折衷説として、原則はどちらかを定めず、ケースバイケースで「通算した方が衡平か否か」で判断するという立場もあります。
東京家庭裁判所の実務
現在の実務では、通算説が主流です。
①住宅ローンの支払は住宅取得の対価であること、②取得できない配偶者は家から退去を余儀なくされること、③住宅ローンと他の資産を通算すると退去させた配偶者の離婚後の生活が困難になる場合があることを指摘し、通算することが衡平に反する場合は「その他一切の事情」として考慮すべき場合もあります。
オーバーローンの居住用不動産
上記3が実務ですが、①住み慣れた住宅に居住することを希望する場合で、②オーバーローン額がその主観的価値に見合う程度のものであり、③不動産名義人において十分なローン返済能力を持っているような場合は、「その他一切の事情」を考慮することも考えられます。
オーバーローン財産しかない場合
清算的財産分与は、離婚の際の夫婦間の財産のプラスの「価値」の清算であり、負債の整理手続ではありません。したがって、オーバーローン財産しかない場合は、財産分与の申立て自体ができないとする見解があります。
ただし、不動産が夫婦の共有状態で、その解消の必要があるときにオーバーローンでも財産分与ができるという見解もありますが、担保権が設定されている以上、そもそも名義変更できないという問題があります。
特有財産（頭金・親からの援助）がある場合
問題の所在
住宅購入に際して、一方の配偶者の婚姻前の貯蓄や、一方の親からの資金援助によって頭金を支出し、残りを住宅ローンで支払っているケースは非常に多くあります。この場合、特有財産から出した頭金部分をどのように考慮するかが問題となります。
３つの考え方
特有財産と婚姻中の収入とを併せて不動産を取得した場合の処理については、概ね3つの考え方があるとされています。
- 第1の方法は、特有財産によって取得した財産（代償財産）は特有財産であるとのルールから、特有財産を原資とする部分を出捐者の共有持分とする考え方です。例えば、妻が不動産取得代金の半分を持参金で出捐したとすれば、2分の1は妻の特有財産であるものとし、財産分与の対象となるものは妻の持分を除いた残りの2分の1の持分だけになります。この方法の欠点は、特有財産からの出捐額が明確でない場合は共有持分が判断できず、名義変更もできないという点です。
- 第2の方法は、実質的な共有部分は特有財産からの出捐部分（特有財産割合）を除く部分であるが、不動産全体を財産分与の対象とする考え方です。これにより、上記の例で妻が特有財産により取得した持分2分の1についての名義を財産分与を理由に変更することができることになります。
- 第3の方法は、不動産全体を財産分与の対象とし、特有財産からの出捐は寄与割合で考慮するとの考え方です。実家からの援助を寄与割合で考慮した裁判例もあります。この方法では、仲介手数料や現実に支払った金利をも考慮することも不可能ではありませんが、寄与の判断が複雑になる場合があります。
実務は、これらの考え方を事案に応じて使い分けていますが、第3の方法によることが多いです。
なお、不動産の場合、特有財産を頭金にして、ローン部分を夫婦の収入で支払うことが多いですが、特有財産部分は購入価格に対する割合として考慮する（購入時の出捐割合を、現在の時価に引き直して計算する）のが通常です。
具体的な分与の方法
売却して代金を分ける方法
不動産を売却し、売却代金から住宅ローンの残額や売却費用（仲介手数料等）を控除した残額を2分の1ずつ分配する方法です。不動産を換価するため、金額が明確であり、清算としてはもっとも分かりやすい方法です。
一方が取得して代償金を支払う方法
夫婦の一方が不動産を取得し、他方に対して代償金（不動産の正味の価値の2分の1相当額）を支払う方法です。例えば、時価3,000万円の自宅に住宅ローン残額1,000万円がある場合、正味の価値は2,000万円ですから、不動産を取得する側が他方に対して1,000万円を支払うことになります。
この方法は、子どもの生活環境を変えたくない場合や、一方が引き続き居住を希望する場合に利用されます。ただし、不動産を取得する側に代償金の支払能力があることが前提となります。ただし、住宅ローンの借換の問題もあります。
利用権を設定する方法
不動産の所有権を一方に分与した上で、他方に対して使用借権や賃借権などの利用権を設定する方法です。これは、扶養的財産分与の場面で用いられることがあります。
高齢の離婚では、新たに住居を確保することが困難であり、一定期間の住居の確保を図る必要が生じる場合もあります。
退去・明渡し
夫婦の一方が占有する不動産を他方に分与する場合、その退去・明渡しは、分与を受けた者に完全な所有権を取得させるものであるから、分与に伴う付随処分として許されるとされています。
不動産の名義変更と住宅ローンの問題
名義変更の手続
財産分与により不動産を取得した場合、所有権移転登記（名義変更）を行う必要があります。財産分与を原因とする所有権移転登記は、協議離婚の場合は離婚届の提出後に、調停や審判の場合はその成立・確定後に行います。
なお、財産分与を原因とする所有権移転登記には不動産取得税がかかりません（地方税法73条の7）。また、贈与税も課されません。
ただし、分与した側に譲渡所得税が課される可能性がある点には注意が必要です。
住宅ローンの名義変更が困難な問題
不動産の名義変更に比べて、住宅ローンの名義変更は極めて困難です。住宅ローンの債務者を変更するには、債権者である金融機関の同意が必要ですが、金融機関と交渉により債務の名義を変更できればよいものの、実現は容易ではありません。
抵当権付き不動産の名義変更
財産分与の対象不動産に抵当権が設定されているような場合、「抵当物件の所有権を第三者に譲渡する（名義を変更する）場合には、事前に銀行の承諾を得なくてはならない」などの合意があることが多いとされています。このような約束があって、債権者の合意が得られない場合には、不動産の移転登記手続ができません。
弁護士に相談すべき場面
不動産が絡む財産分与は、預貯金などの金融資産の分与と比較して、格段に複雑です。特に、以下のような事情がある場合には、早めに弁護士に相談されることをお勧めします。
- 住宅ローンの残額が多く、オーバーローンの可能性がある場合。通算説と非通算説のいずれを採るかによって結論が大きく変わるため、事案に即した見通しを立てる必要があります。
- 頭金に一方の親からの援助や婚姻前の貯蓄を充てている場合。特有財産の立証方法や計算方法について、専門的な判断が必要です。
- 不動産の名義と住宅ローンの名義が異なる場合や、連帯債務・連帯保証がある場合。金融機関との関係を含めた総合的な対応が求められます。
- 離婚後も自宅に住み続けることを希望する場合。利用権の設定や、住宅ローンの支払方法の取決めなど、将来のトラブルを防ぐための適切な条項を定める必要があります。
- 相手方が不動産の評価額や特有財産の有無について争っている場合。証拠の収集や法的な主張の組み立てについて、弁護士のサポートが有効です。
南池袋法律事務所では、離婚に伴う財産分与のご相談を数多くお受けしております。不動産を含む財産分与の見通しや進め方について、具体的なアドバイスをさせていただきます。
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